近年、人口減少や高齢化を背景に、全国的に「所有者が分からない土地」や「連絡の取れない土地所有者」が増加しており、社会問題となっています。これにより、空き地・空き家が放置されて周辺に悪影響を及ぼしたり、相続が発生したのに遺産分割協議が進められなかったりするトラブルが多発しています。
こうした問題を解消するため、法律にはいくつかの「財産管理制度」が用意されています。特に重要なのが、2023年（令和5年）4月1日の民法改正により新設された「所有者不明土地管理制度」と、従来から存在する「不在者財産管理人制度」です。
これら2つの制度は、どちらも「行方不明者や連絡がつかない所有者」の財産を扱うものですが、「財産の管理範囲」「管轄する裁判所」「どのような場面で、誰が申し立てるべきか」が全く異なります。
不在者財産管理人制度とは（人単位の財産管理）
概要と特徴
不在者財産管理人制度とは、従来の住所や居所を去り、容易に帰ってくる見込みのない人（不在者）が、自分の財産の管理をしていない場合に、家庭裁判所が管理人を選任して財産を保護・管理させる制度です。
この制度の最大の特徴は、「人単位」で不在者の「財産全般」を包括的に管理する点にあります。管理人の任務は、行方不明の特定の人物（例えば、相続人の一人である兄弟）の預貯金、不動産、動産など、すべての財産を適切に守る（保存行為）ことです。
どのような時に使うか
主に「遺産分割協議」を行う際に活用されます。相続が発生したものの、共同相続人の中に一人でも行方不明者がいる場合、その人を除外して行った遺産分割協議はすべて法的に無効となります。そこで、行方不明の相続人に代わって遺産分割協議に参加し、署名・押印を行うために不在者財産管理人の選任が必要となります。
ただし、遺産分割協議のように財産を処分・分割する行為（保存行為を超える行為）を不在者財産管理人が行うには、事前に家庭裁判所の「権限外行為の許可」を得る必要があります。
所有者不明土地管理制度とは（物単位の財産管理）
概要と特徴
所有者不明土地管理制度とは、2023年4月に施行された新しい制度です。調査を尽くしても「所有者やその所在を知ることができない土地・建物」を対象に、地方裁判所が管理人を選任し、その不動産の管理・処分を行わせることができます。
この制度の最大の特徴は、不在者財産管理人制度のような「人単位」ではなく、「特定の土地・建物（物単位）」に特化して管理を行う点にあります。管理の効力は、対象となった特定の不動産（およびその中にある動産、売却代金等）にしか及びません。
なぜ新設されたのか
従来の不在者財産管理人制度などは、行方不明者のすべての財産を包括的に管理しなければならず、手続きや調査が非効率で、申立人の費用負担（予納金等）が重いという問題がありました。また、「所有者が誰なのか全く特定できない土地」には、従来の制度（不在者財産管理人や相続財産管理人）は適用できませんでした。
そこで、所有者を特定できない土地や、特定の不動産だけをピンポイントで整理・利活用したいというニーズに応えるため、この新しい制度が創設されました。
2つの制度の決定的な違い
- 管理の対象｜不在者財産管理人は「人（不在者）」単位で、不在者が所有する財産全般を包括管理。所有者不明土地管理制度は「不動産（物）」単位で、特定の土地・建物のみに管理が限定される
- 対象となる状況｜不在者財産管理人は、所有者が誰か特定できているが行方不明で連絡が取れない場合。所有者不明土地管理制度は、所有者が誰か全く特定できない場合、または特定できても所在不明な場合
- 管轄の裁判所｜不在者財産管理人は家庭裁判所（行方不明者の従来の住所地など）。所有者不明土地管理制度は地方裁判所（対象不動産の所在地）
- 管理人の権限｜不在者財産管理人は原則として「保存行為」のみで、遺産分割等は家庭裁判所の許可（権限外行為許可）が必要。所有者不明土地管理制度は保存・利用・改良行為が可能で、売却や建物取壊し等は地方裁判所の許可が必要
- 管理費用・報酬｜不在者財産管理人は原則として不在者の財産（または申立人の予納金）から支払われる。所有者不明土地管理制度は対象不動産の価値（または予納金）から支払われ、最終的には所有者の負担となる
活用の場面はどう違う？
不在者財産管理人制度が活躍する場面
- 行方不明の兄弟がいる中での遺産分割協議｜父親が亡くなり、遺産分割をしようとしたが、長男が20年以上前に家出して音信不通になっている。残された母と次男、長女だけで実家の名義変更や預金の解約を進めたいが、長男がいないと協議が成立しない場合。
- 行方不明者名義の銀行口座の凍結解除｜行方不明になっている親族名義のままになっている資金を、生活や管理のために適正に動かしたい場合。
所有者不明土地管理制度が活躍する場面
- 隣の「所有者不明の空き家」が崩壊しそうで困っている｜隣の家が放置されてボロボロになっており、台風などで建材が飛散して危険。登記簿を見ても所有者が誰か特定できない、あるいは死亡しているが相続人が不明で、危険を回避するために取り壊しや管理を求めたい場合。
- 所有者が分からない土地を買い取って活用したい｜自宅の隣にある空き地（所有者不明）を買い取って駐車場にしたい、または法人が開発事業の予定地に所有者不明の土地が含まれており、用地取得したい場合。
- 共有の土地で、一部の共有者が行方不明で売却できない｜親族数人で共有している土地を売却したいが、共有者の1人が所在不明。その人の持分について管理命令を申し立て、裁判所の許可を得て土地全体を第三者に売却する場合。
「対象者（申立人）」の違い
「誰が申し立てるべき制度なのか」という点でも、明確な違いがあります。
不在者財産管理人の申し立てを考えるべき人
- 共同相続人（他の親族）｜「行方不明の親族がいるせいで、相続手続きがストップして困っている」という相続人自身が主な申立人となります。
- 不在者の債権者など｜行方不明者に対して金銭債権を持っており、裁判手続きなどを進めたい利害関係人。
所有者不明土地管理制度の申し立てを考えるべき人
- 隣地所有者（近隣住民）｜「隣の管理不全な土地・建物によって不利益を被るおそれがある」という隣の土地の持ち主。
- 不動産の購入希望者（民間事業者・個人）｜「特定の土地を購入して有効活用したいが、所有者と連絡がつかず交渉すらできない」という開発業者や購入希望者（購入計画に具体性がある場合）。
- 不動産の他の共有者｜「共有名義の土地を整理・売却したいが、一部の共有者が不明で困っている」という共有者。
- 地方公共団体の長（自治体）｜公共事業や地域福利増進事業などのために、所有者不明土地の管理命令を申し立てる特例が認められています。
まとめ｜どちらの制度を使うべきか迷ったら弁護士へ
行方不明や所在不明の所有者が原因でトラブルが生じている場合、まずは解決したい「目的」を明確にすることがスタートラインです。
- 「相続人全員での遺産分割協議を成立させたい」という目的であれば、不在者財産管理人制度を選択します。
- 「特定の危険な建物を何とかしたい」「特定の土地を買い取りたい・売却したい」という不動産に特化した目的であれば、新設された所有者不明土地管理制度が極めて有効な解決策となります。
どちらの制度も、裁判所（家庭裁判所または地方裁判所）への複雑な申し立て書類の作成や、戸籍をたどるなどの「所有者の徹底した調査」が必要不可欠です。一般の方がご自身で手続きを進めるのは、時間的にも精神的にも大きな負担となります。
また、不適切な制度を選択してしまうと、裁判所に申し立てを却下されたり、無駄な時間と予納金がかかってしまったりすることもあります。
「どの制度を使えばいいのか分からない」「隣地の所有者と連絡が取れず困っている」
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