なぜアパート建築が相続税対策になるのか

そもそも、なぜ手持ちの土地にアパートを建てることが相続税を減らすことにつながるのでしょうか。

それは、現金で持っている場合と比べて、不動産（アパート）に形を変えることで、相続税を計算する際の「財産の評価額」を大きく下げることができるからです。

アパート建築による主な節税の仕組みは以下の通りです。

土地の評価額が下がる（貸家建付地の評価減）

自分が自由に使える更地（自用地）と違い、アパートを建てて他人に部屋を貸している土地は「貸家建付地（かしやたてつけち）」と呼ばれます。

借家人の権利がある分、所有者の自由な利用が制限されるため、土地の評価額が下がります（自用地の評価額から、借地権割合と借家権割合、賃貸割合を掛けた分が減額されます）。

建物の評価額が建築費より安くなる

アパートの建物部分の評価は、実際の建築費ではなく「固定資産税評価額」で行われます。

一般的に、建物の固定資産税評価額は実際の建築費（時価）の60％程度になることが多く、さらにそこから人に貸していることによる「借家権割合（通常30％）」が控除されるため、現金のまま持っているよりも大幅に評価額を圧縮できます。

潜むリスクと注意点

上記のように節税効果の大きいアパート建築ですが、メリットばかりに目を向けて安易に実行すると、将来ご家族に重い負担を残してしまう可能性があります。以下のリスクと注意点を必ず押さえておきましょう。

  • 「空室」が続くと節税効果が薄れるリスク｜アパートの土地や建物の評価額が下がるのは、「実際に人に貸している」からです。相続が発生した時点（亡くなった時点）で空室となっている部屋の割合が多いと、その分は「貸している」とみなされず、評価額の減額幅が小さくなってしまいます（一時的な空室と認められる例外もあります）。
  • ローン返済による資金繰り悪化のリスク｜アパート建築にあたって金融機関からローン（借入金）を組むと、その借入金はマイナスの財産（債務）として遺産総額から差し引かれるため、相続税を減らす効果があります。しかし、将来的に建物の老朽化で家賃を下げざるを得なかったり、空室が埋まらなかったりすると、家賃収入だけでローンを返済できなくなり、残された家族（相続人）が自分の預貯金を持ち出して返済に追われる「負動産」になってしまう恐れがあります。
  • 遺産分割で揉める（争族になる）リスク｜現金と異なり、アパートという不動産は「物理的に1円単位で分けることができない財産」です。そのため、「誰がアパートを継ぐのか」「アパートをもらえない他の兄弟にはどうやって現金を払うのか」を巡って、親族間で泥沼の争いに発展するケースが多々あります。

リスクを回避するための遺産分割の工夫

アパートを建築して相続税対策を行うなら、「建てて終わり」ではなく、「死後にそのアパートをどうやって家族に引き継がせるか」までセットで対策しておくことが重要です。

安易な「共有名義」は絶対に避ける

遺産分割の話し合いがまとまらないからといって、アパートを「兄弟3人の共有名義」にするなどの解決は非常に危険です。共有名義にしてしまうと、将来アパートの大規模な修繕や売却をしようとした際に、共有者全員の同意が必要となり、意見が対立して何もできなくなる（塩漬け状態になる）リスクが極めて高くなります。

代償分割（だいしょうぶんかつ）の検討

アパートなどの収益物件を相続する場合、特定の1人（例えば長男）がアパートを単独で相続し、その代わりに、アパートをもらえなかった他の相続人（弟や妹）に対して、長男が自分の自己資金から「代償金」として現金を支払って解決する「代償分割」という方法が有効です。

代償金を支払うための資金が手元にない場合は、生命保険を活用して長男を受取人にしておくなどの事前準備（生前対策）が不可欠です。

法務と税務をワンストップで｜当事務所の強み

アパート建築などの不動産が絡む相続問題は、評価額をいくらとするか、どの税制の特例を使えるかなど、法務（遺産分割）と税務（相続税申告）の両面からの高度な専門知識が求められます。

弁護士法人いかり法律事務所では、以下の強みを活かしてご相談者様をサポートいたします。

  • 税理士・不動産鑑定士等とのワンストップ連携｜当事務所は提携する税理士や不動産鑑定士、司法書士と密に連携しています。弁護士が親族間の揉め事（法務トラブル）を予防・解決しつつ、税理士が相続税の試算や申告を行うことで、窓口一つで総合的なサポートを提供します。
  • 不動産分野に強い弁護士による的確な対応｜代表弁護士は不動産に関する豊富な知識と実務経験を有しており、不動産を含む複雑な相続案件にも的確に対応いたします。
  • 「納得の決着」を目指す丁寧なサポート｜私たちは単なる法的な結論の押し付けではなく、依頼者の感情に寄り添い、法的な「実利」と感情的な「納得感」の両立を目指す「納得の決着」を大切にしています。声の大きい人の意見だけが通るような場にはさせず、公平な解決へと導きます。

まとめ

アパート建築による相続税対策は、税負担を大幅に減らす効果がある一方で、空室による評価額の変動やローン返済、遺産分割トラブルといったリスクや注意点と隣り合わせです。

「相続税がいくらかかるか不安だ」「不動産の管理や売却をどうすべきか、正しい判断基準が知りたい」

福岡で不動産相続や相続税対策をご検討中の方は、弁護士法人いかり法律事務所へお気軽にご相談ください。当事務所では初回60分の無料相談を実施しております。あなたの大切な資産を守り、次世代へ円滑につなぐために、私たちが全力で伴走いたします。

よくあるご質問

なぜ自分の土地にアパートを建てると相続税が安くなるのですか？
現金で持っているよりも「不動産」に形を変えることで、相続税を計算する際の財産の評価額を大きく下げることができるからです。アパートを建てて他人に貸すと、土地は「貸家建付地」として評価が下がり、建物も実際の建築費より安い「固定資産税評価額」を基準に計算されるうえに、「借家権割合」が差し引かれるため、大幅な節税効果が生まれます。
アパート建築による相続税対策には、どのようなリスクがありますか？
大きく分けて3つのリスクがあります。1つ目は、相続時に「空室」が多いと評価額があまり下がらず節税効果が薄れるリスク。2つ目は、家賃下落や空室によりローン返済が滞り、ご家族の負担となる「負動産」になるリスク。3つ目は、不動産は現金のように簡単に分けられないため、誰が継ぐかで親族間トラブル（争族）になりやすいリスクです。
子どもたちがアパートの相続で揉めないようにするには、どうすればよいですか？
遺産の分け方で意見が合わないからといって、安易に「共有名義」にするのは絶対に避けましょう。将来の売却や大規模修繕で共有者全員の同意が必要になり、何もできなくなる恐れがあります。代わりに、特定の1人がアパートを相続し、他の相続人には自分の自己資金から現金を支払って解決する「代償分割」という方法が有効です。
「代償分割」で他の兄弟に払うための現金がない場合はどうすればいいですか？
代償金を支払うための手元資金が不足している場合は、親（被相続人）の生前対策として「生命保険」を活用する方法があります。アパートを継ぐ予定の子どもを生命保険の受取人にしておくことで、受け取った死亡保険金を他の兄弟への代償金の支払いに充てることができ、スムーズな遺産分割が可能になります。
アパート建築などの不動産相続対策を弁護士に相談するメリットは何ですか？
不動産が絡む相続は、税金を抑える「税務」だけでなく、将来の親族間トラブルを防ぐ「法務」の両面からの専門知識が不可欠です。当事務所では、不動産に強い弁護士が法的な紛争リスクを予防しつつ、提携する税理士や不動産鑑定士と連携して適正な評価や税務申告を行うため、窓口一つで総合的（ワンストップ）なサポートを受けられる点が大きなメリットです。