不動産オーナーの認知症対策がなぜ重要なのか

人が認知症などにより「意思能力（物事を正しく判断する能力）」を失うと、法的に有効な契約を結ぶことができなくなります。つまり、銀行でお金を引き出したり、実家や賃貸物件を売却したりすることができなくなる「資産凍結」状態に陥ってしまいます。

特にアパートやマンションなどを所有する不動産オーナーの場合、この状態に陥ると非常に深刻な事態を招きます。

  • 大規模修繕や建て替えの発注・契約ができない
  • 新規の賃貸借契約の締結や更新ができない
  • 介護費用捻出のための不動産売却ができない
  • 金融機関からの新たな融資が受けられない

このように、不動産の維持・管理や有効活用が完全にストップしてしまい、結果的にご家族の生活や資産価値に大きな悪影響を及ぼす可能性があります。そのため、意思能力がしっかりしている元気なうちからの認知症対策が不可欠なのです。

認知症対策の切り札「家族信託」とは

資産凍結リスクを防ぐために、近年不動産オーナーの間で認知症対策として活用が進んでいるのが家族信託（かぞくしんたく）です。

家族信託とは、自分が元気なうちに、信頼できる家族（子どもなど）に特定の財産の管理・運用・処分を任せる（信託する）法的な契約を結ぶ制度です。

  • 委託者（任せる人）｜不動産オーナー（親など）
  • 受託者（任される人）｜信頼できる家族（子どもなど）
  • 受益者（利益を受け取る人）｜オーナー自身（親など）

不動産を信託財産とした場合、登記簿上の名義は「受託者（子どもなど）」に変更されます。しかし、家賃収入などの利益は「受益者（親）」がそのまま受け取ることができます。万が一、オーナーが認知症になったとしても、管理や処分の権限はすでに受託者である子どもに移っているため、子どもが自分の判断でアパートの修繕や売却、賃貸借契約などを滞りなく行うことが可能です。

家族信託を活用する3つのメリット

不動産オーナーにとって、認知症対策に家族信託を活用することには、主に以下の3つのメリットがあります。

認知症発症後も柔軟な不動産管理・処分が可能

最大のメリットは、財産管理が委託者（親）の判断能力に影響されないことです。親が認知症になっても、管理会社とのやり取りや大規模修繕の発注などを、受託者（子ども）の権限で柔軟に進めることができます。

遺言の代わりとして、二次相続以降の承継先も指定できる

家族信託には遺言のような効果（遺言代用機能）もあります。通常の遺言では「自分が死んだら長男に相続させる」という一代限りの指定しかできませんが、家族信託を利用すれば「長男が死んだ後は、次男の子（孫）に引き継がせる」といった、次の次の後継者（数世代先）までの財産の承継先を決めておくことができます。

倒産隔離機能で財産が守られる

信託された財産は、委託者（親）個人の財産からも、受託者（子ども）個人の財産からも切り離されて独立した扱いになります。そのため、仮に受託者である子どもが個人的に多額の借金を負って自己破産などをしたとしても、信託された不動産が差し押さえられることはありません。

家族信託と成年後見制度・遺言との違い

家族信託と、よく知られている「成年後見制度」や「遺言」とでは何が違うのでしょうか。

  • 家族信託｜契約を結んだ時点（本人が元気なうち）から効力が発生し、受託者（家族）の判断で、実家の売却やアパートの修繕などの柔軟な財産の管理・運用・処分が可能です。
  • 任意後見・法定後見｜本人の判断能力が低下したときに備え、あるいは低下した「後」に利用する制度です。財産の「保護」が目的であるため、裁判所の監督下に置かれ、積極的な資産運用や生前贈与、リスクを伴う不動産の建て替えなどは原則として認められません。
  • 遺言｜本人が死亡した「後」の財産の承継先を決めるものであり、生前の財産の管理（認知症による資産凍結対策）には使えません。

不動産実務に強いワンストップ対応｜いかり法律事務所の強み

家族信託は非常に便利で柔軟な制度ですが、将来の親族間のトラブル（遺留分の問題など）を見据えた法的な設計が必要であり、税務上の問題も絡んでくるため、専門的な知識が不可欠です。

弁護士法人いかり法律事務所では、以下の強みで皆様をサポートいたします。

  • 不動産に精通した弁護士の知見｜事業や不動産を「単なる財産ではなく、長年築いてこられた価値そのもの」と捉えています。当事務所の代表弁護士は不動産に関する知識・実務経験を有しており、不動産オーナー特有の課題やリスクを正確に把握し、不動産を含む複雑な相続や生前対策にも的確に対応します。
  • 他士業とのワンストップ連携｜家族信託の設定には、信託契約書の作成（弁護士）、信託登記（司法書士）、税務上の確認（税理士）などが必要です。当事務所では、提携する司法書士や税理士、不動産鑑定士等と密に連携し、あちこちの専門家を訪ねる手間を省き、窓口ひとつで総合的なサポートを提供します。
  • 法的な「実利」と感情的な「納得感」の両立｜私たちは「納得の決着」を理念として掲げています。ご家族の背景や想いに丁寧に向き合い、声の大きい人の意見だけが通るような場にはさせず、法律や税務面での「実利」だけでなく、ご家族全員が感情的にも納得できる信託の設計を目指します。

まとめ

不動産オーナーが認知症になってしまうと、物件の管理や修繕、売却が一切できなくなる「資産凍結」の大きなリスクがあります。大切な不動産を塩漬けにせず、ご家族に負担をかけずに円滑に次世代へ引き継ぐためには、元気なうちから家族信託を活用した認知症対策を進めることが非常に有効です。

「自分の状況で家族信託が使えるのか知りたい」「将来のアパート管理について、家族に負担をかけない準備をしておきたい」

福岡で家族信託や不動産が絡む生前対策をご検討中の方は、弁護士法人いかり法律事務所へお気軽にご相談ください。当事務所では初回60分の無料相談を実施しております。あなたの大切な資産とご家族の未来の安心を守るために、私たちが全力で伴走いたします。

よくあるご質問

アパートなどの収益物件を所有する不動産オーナーが認知症になり判断能力を失うと、具体的にどのような問題（資産凍結）が起きますか？
物事を正しく判断する「意思能力」を喪失すると、法律上、有効な契約を結ぶことができなくなります。これにより、オーナー名義の口座からの預金引き出しだけでなく、不動産の売却、大規模修繕の契約、新たなアパートの建築、新規の賃貸借契約の締結や既存契約の更新などが一切行えなくなります（この状態を「資産凍結」と呼びます）。介護施設への入居費用や修繕費が必要になっても、親の預金やアパートを動かすことができず、ご家族がその経済的負担を立て替えて背負わなければならないという深刻な事態になりかねません。
資産凍結対策として「成年後見制度」を利用するだけでは、なぜ不動産オーナーにとって不十分なのですか？
成年後見制度は、あくまで本人の財産を「守る（保護する）」ことが最大の目的となるためです。成年後見人が選任されると家庭裁判所の厳格な監督下に置かれるため、積極的な不動産の運用や、相続税対策としての生前贈与、遊休地を活用したアパート建築などは原則として困難になります。また、アパートなどの収益不動産を売却する際にも家庭裁判所の厳しい制限がかかるため、オーナーが築き上げてきた資産を市場環境に合わせて柔軟に管理・処分していくことが難しくなるという課題があります。
不動産オーナーが「家族信託」を活用する場合、具体的にどのような仕組みになり、何ができるようになりますか？
親が元気なうちに信頼できる家族（子どもなど）に財産の管理・処分権限を託す仕組み（信託契約）です。委託者（任せる人）を親、受託者（任される人）を信頼できる家族、受益者（利益を受け取る人）を親自身として設計します。契約によりアパートや自宅の名義を子ども（受託者）に変更する登記（信託登記）を行っておくことで、親が認知症になった後でも、子ども自身の判断だけでアパートの修繕や新規の賃貸借契約、介護資金を作るための物件売却などを裁判所の許可なくスムーズに進めることができます。なお、そこから生じる賃料収入や不動産の売却代金は「受益者」である親自身が受け取れるため、親の生活をしっかりと支え続けられます。
家族信託の契約を設計する際、将来の親族間での相続トラブル（遺留分など）を防ぐために、どのような点に注意すべきですか？
特定の家族に管理を任せたり、将来の財産承継先を指定したりする信託契約において、他の相続人の「遺留分」を侵害しないような設計をすることが不可欠です。遺留分とは、配偶者や子どもなどの法定相続人に法律で最低限保障されている遺産の取り分のことです。特定の家族（アパートを継ぐ長男など）に価値の高い不動産を集中させる信託を組成した場合、他の相続人の遺留分を侵害してしまうと、オーナーの死後に深刻な親族間トラブル（遺留分侵害額請求）に発展する恐れがあります。また、委託者（親）と受託者（管理する子）の2人だけで信託契約を進めると、他の親族から不公平感や不信感を招く原因になります。生前に親族全員へ法的な根拠に基づき丁寧に説明し、円滑な合意形成を図ることが極めて重要です。
家族信託を契約しておけば、親が認知症になった後の「不動産管理」から「生活や介護の手続き」まで、すべて子どもが代行できますか？
いいえ。家族信託は「財産管理」に特化した制度であるため、介護施設との入所契約や病院の入院・治療手続きを代行する権限（身上監護権・身上保護権）はありません。そのため、財産管理の柔軟性と、将来の生活・介護に関する手続きの安心を同時に確保したい場合は、「家族信託」と「任意後見制度」を同時に契約（併用）する対策が最も確実で抜け漏れのない方法として注目されています。財産管理は家族信託を活用して子どもの判断だけでアパートの修繕や実家の売却、介護資金の給付を迅速に行えるようにし、身上保護は任意後見契約を事前に公正証書で結んでおくことで、親の判断能力が低下した際に任意後見人が正式な法定代理人として施設入所や医療契約などの手続きを滞りなく進められます。